Обзор

Сдача ипотечной квартиры в аренду

С помощью ипотечного кредитования заключается каждая вторая сделка на рынке продажи недвижимости. Неоспоримый плюс в том, что права владения появляются сразу, а полную стоимость можно выплачивать понемногу. Но в таком случае право собственности на находящуюся под ипотекой квартиру будет ограничено. Иногда новоиспеченные собственники жилья задумываются, можно ли сдать квартиру в ипотеке под аренду.

Так вот, зачастую банки, выдавшие кредит, с недавнего времени накладывают запрет на сдачу недвижимости в аренду. Надо сказать, это существенно снизило количество инвесторов, бравших квартиры в ипотеку с целью получения прибыли за счет аренды, а это ударило по всему сегменту строительства жилья.

В этой статье мы разберем, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку, и как правильно это делать.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно заглянуть в свой кредитный договор и тщательно его прочитать. В зависимости от политика банка-займодателя там будут прописаны различные варианты:

  • В договоре четко прописано, что можно сдавать ипотечную квартиру в аренду либо об этом пункте вообще нет речи. В этом случае собственник может спокойно искать жильцов и заключать договор аренды с любыми условиями на его усмотрение.
  • Аренда квартиры возможна, но только при соблюдении некоторых условий. Например, письменное уведомление о намерениях сдавать недвижимость и последующее согласование с банком. Часто требуется прописать в договоре аренды максимальный срок сдачи в аренду, а также упомянуть банк и его реквизиты, как третью сторону – займодатель.
  • Сдача данной собственности в аренду прямо запрещена. Тогда любые попытки сдать ипотечную квартиру будут противозаконны.

Почему же банки против сдачи в аренду квартиры, купленной с помощью ипотеки? Просто для них это определенный риск – неаккуратные арендаторы или их постоянная смена могут ухудшить состояние жилья, ведь оно так быстрее изнашивается. А если она перейдет банку в случае образования задолженности по ипотечному кредиту, то ее будет сложнее продать.

Какие документы нужно предоставить?

Если аренда разрешается только через согласование с банком, то нужно предоставить займодателю договор аренды. Банк имеет полное право потребовать включить туда дополнительные пункты, о которых мы писали выше.

Кроме того, может быть запрещена посуточная аренда до окончательной выплаты ипотеки, все по той же причине быстрого износа недвижимости. Обязательно нужно будет включить опись имущества и указание суммы депозита в случае его порчи.

Большинство собственников сдает свои квартиры нелегально – то есть, не регистрируя ИП, и не уплачивая налоги. Деятельность банков проходит полностью в рамках закона, поэтому от заемщика могут потребовать оформить все, как положено. Ведь, если собственника уличат в увиливании от уплаты налогов, то ему может грозить административная или даже уголовная ответственность. Следовательно, банк не получит назад свои деньги.

Не все договора аренды необходимо регистрировать и платить с них налоги. Вы можете прочесть, как это сделать в нашей статье: https://каждыйдом.рф/articles/agreement

И последнее: получить согласие вашего страхового агентства, чтобы подтвердить неизменность условий соглашения по ипотеке.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Если в договоре прописано, что сдавать квартиру категорически нельзя, то остается еще несколько выходов.

Например, можно попытаться договориться с банком о пересмотре кредитного соглашения. В качестве аргумента приводите расчеты своих доходов и заверяйте, что без прибыли от сдачи в аренду вы не сможете выполнять вовремя свои обязательства по выплате долга. Проблемная задолженность еще более нежелательна для банка, чем вероятность порчи залогового имущества, поэтому они, скорее всего, согласятся на компромисс.

Что грозит при нарушении договора?

Если согласие от банка не получено, и заемщик все равно сдал жилье в аренду (пусть даже и без договора аренды, своим знакомым, например), то его могут настичь такие последствия:

Наивно надеяться, что банк не узнает о сдаче ипотечной квартиры в аренду. Кредитор вправе проводить проверки залогового имущества, чтобы оценить его состояние и условия содержания, а также документацию по недвижимости.

Другими словами, сотрудник банка может в любой момент нагрянуть в квартиру, купленную в ипотеку, и обнаружить, что там проживают арендаторы. Не пускать его заемщик не может, так как это повлечет расторжение договора в одностороннем порядке или взыскание штрафа.

Риски от незаконного договора несет и арендатор. Если сделка будет признана недействительной, то в течение 30 дней ему нужно будет покинуть помещение. Залог или депозит, скорее всего, не вернется. Поэтому необходимо заранее уточнять у собственника, находится ли квартира под ипотекой, особенно если это новострой. Если ответ будет положительным, то нужно сразу уточнить, есть ли у собственника право сдавать эту квартиру в аренду.

Итак, закон позволяет собственнику сдавать квартиру, купленную в ипотеку, если банк не имеет возражений, и это закреплено документально. Конечно, физически возможность сдачи в аренду остается всегда, но риски остаться без денег, квартиры и/или свободы довольно велики. К счастью, не все кредиторы категорично относятся к этому вопросу, и на рынке финансовых услуг довольно много банков, не запрещающих собственникам извлекать прибыль от своего же имущества. Если вы заранее уверены, что будете сдавать квартиру, находящуюся под ипотекой, лучше включить этот параметр в поиск подходящего банковского учреждения.