Обзор

Что обязательно нужно включить в договор найма

Сложно сходу вспомнить все моменты, которые нужно не забыть указать в договоре, чтобы все стороны остались довольны. Мы собрали для вас список самых необходимых пунктов - рекомендуем заглянуть в него перед составлением договора.

1. Цена и порядок ее изменения

Самой горячей темой споров при обсуждении договора аренды чаще всего становится именно вопрос стоимости аренды и порядок ее повышения. Доля споров, связанных с этой ситуацией, обычно достигает трети всех споров. Очевидно, что хозяин квартиры заинтересован в повышении цены в любой момент, но это вряд ли устроит арендатора. Поэтому необходимо найти компромисс и задокументировать этот момент. Например, повышение стоимости только с согласия арендатора, или только раз в полгода не более, чем на 5%.

Все зависит от ситуации на рынке недвижимости. В Москве и других крупных городах, где на хорошие квартиры есть целая очередь желающих, цены будут расти достаточно часто. В маленьких городах, где предложение превышает спрос, стоимость аренды может не меняться несколько лет, ведь хозяину выгодно установить хорошие условия, чтобы арендатор не захотел переезжать.

2. Срок аренды

Стандартная практика предполагает заключение договора аренды на срок 11 месяцев. Однако, это больше подходит арендодателям, нежели арендаторам — в этом случае документ не нужно будет регистрировать в Росреестре. Нанимателю же более выгоден договор с более длительным сроком действия. В любом случае этот пункт обязательно нужно оговорить, чтобы не столкнуться с ситуацией, когда хозяин потребует освободить квартиру, когда ему вздумается. Мало кого привлекает перспектива в срочном порядке искать новое жилье. Поэтому чаще всего добавляется фраза о том, что по истечению договора срок проживания автоматически продлевается на тот же период, если обе стороны не имеют возражений.

3. Порядок расторжения договора аренды

Часто возникает недовольство при расторжении договора, и 90% таких случаев можно избежать, если заранее прописать срок, за время которого сторона, желающая расторгнуть договор, должна предупредить об этом вторую сторону. Обычно на поиски новой квартиры или новых жильцов отводят минимум 1 месяц.

4. Оплата коммунальных услуг

В любом договоре должен быть прописан порядок погашения коммунальных услуг. Вместе с этим необходимо обозначить, до какого числа должны вноситься оплаты, и каким способом. Желательно предусмотреть все детали, например, будет ли наниматель оплачивать всю коммуналку, включая домофон, услуги консьержки, или только счета за электричество, газ и отопление. Обратите внимание, что согласно российскому законодательству оплата счета за капитальный ремонт полностью лежит на плечах собственника.

5. Залог

Как правило, при аренде жилья наниматель вносит залог, который по сумме равен месячной арендной плате. В договоре обязательно нужно указать, что хозяин должен будет вернуть всю сумму залога при условии, что он сдаст квартиру в таком же состоянии, в котором она была до его проживания. Иногда в документе прописывают, что залог может использоваться в качестве платы за последний месяц проживания. Но это не всегда удобно, потому что стоимость может повыситься за время аренды.

Идеальным приложением к договору аренды будет полный список имущества (мебели, техники) с пометками, в каком состоянии находились предметы быта. Если мебель или техника больше непригодны к использованию, то их стоимость может быть покрыта именно за счет залога. Это также нужно предусмотреть в договоре найма.

Впрочем, если квартира не оснащена мебелью и техникой, или в ней ничего не менялось с тех пор, как здесь жила еще бабушка владельца, то залог лучше не добавлять - это снижает количество желающих снять квартиру.

6. Ремонт техники и мебели

В договоре аренды следует указать, кто должен ремонтировать вышедшую из строя мебель, технику и сантехнику. Если квартира новая, логично, что обязанности лягут на арендатора, который, скорее всего, просто неаккуратно обращался с имуществом. Но наниматель не должен ремонтировать стиральную машину, которой больше 10 лет, или платить собственные деньги за замену прогнивших труб. Можно также отразить алгоритм при форс-мажорном ремонте, например, если залил сосед сверху.

7. Условия проживания

Желательно заблаговременно обсудить все бытовые вопросы, а самые важные моменты — зафиксировать на бумаге. Можно ли курить в квартире, проживать с животными, переставлять мебель, перекрашивать стены в любимый цвет и т.д. — если это не оговорить заранее, то велика вероятность, что при выселении придется делать ремонт, ликвидируя последствия «ущерба». Если есть вероятность, что приедут гости на достаточно большой срок, например, на месяц или два, с владельцем нужно обсудить, как долго они смогут жить в квартире и нужно ли им вносить еще какую-то плату на это время.

8. Реквизиты сторон

Любой договор оформляется в двух экземплярах, при этом в документе важно указать ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и контактную информацию, чтобы в случае форс-мажора было проще найти и хозяина, и нанимателя. Желательно оставить несколько номеров телефонов, например, мобильный и рабочий, e-mail, адрес фактического проживания. Можно также указать доверенное лицо, к которому можно обратиться при отсутствии представителя стороны. К договору обязательно нужно приложить копии паспорта обеих сторон.